Proses jual beli tanah dan rumah adalah hal yang biasa terjadi pada kehidupan kita sehari-hari di masyarakat. Ketika penjual dan pembeli telah sepakat untuk melakukan jual beli tanah yang tentunya sudah bersertifikat, maka langkah selanjutnya yang harus ditempuh adalah sebagai berikut:
- Membuat Akta Jual Beli (AJB)
Penjual dan Pembeli silahkan mendatangi Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau biasa disebut dengan Notaris untuk membuat akta jual beli tanah. Perlu anda ketahui bahwa PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional dan diberi kewenangan untuk membuat akta jual beli yang dimaksud. Dan jika daerah yang dimaksud ternyata belum mempunyai PPAT-nya, maka hal ini dapat dibuat oleh Camat, karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. - Persyaratan AJB yang perlu disiapkan dalam proses pembuatan AJB yaitu :A. Penjual :
Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
Kartu Tanda Penduduk.
Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
Kartu Keluarga.B. Calon pembeli :
Kartu Tanda Penduduk.
Kartu Keluarga. - Kemudian Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1) Sebelum membuat Akta Jual Beli, Pejabat pembuat Akta Tanah memeriksa mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Membayar Pajak Penghasilan (PPh) oleh Pejual, apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.b. Pembuatan Akta Jual Beli
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya. - Langkah selanjutnya yaitu setelah pembuatan Akta Jual Beli selesai
A. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
B Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut. - Berkas-berkas yang diserahkan
A. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
B. Akta jual beli PPAT.
C. Sertifikat hak atas tanah.
D. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
E. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
F. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. - Melanjutkan proses balik nama ke Kantor Pertanahan ?
A. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
B. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
C. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
D Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.
Perlu digaris bawahi bahwa dalam Jual Beli Tanah, Penjual maupun Pembeli diwajibkan untuk membayarkan Pajak.
Pihak penjual adalah Pajak yang dikenakan atas penghasilan si Penjual dalam menjual tanahnya.
Sedangkan Pajak Pihak Pembeli adalah Pajak yang dikenakan atas kenikmatan yang diperoleh Pembeli dengan memiliki sebidang tanah. Pengaturannya diatur dalam UU BPHTB (Bea Perolehan Tanah dan Bangunan) yang diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No.21/1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Tarif Pajak Jual Beli Tanah
Tarif Pajak yang dikenakan adalah 5% dengan cara perhitungan sebagai berikut :
Untuk Pajak Penjual dikenakan 5% flat dikalikan dengan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak).
NPOP adalah Jumlah Transaksi / Nilai Pasar, dan jika Jumlah NPOP tersebut lebih kecil dari jumlah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) PBB maka prosentase tersebut dikalikan dengan jumlah NJOP PBB tanah.
Pajak Pembeli (BPHTB) adalah 5% dikalikan dengan NPOP dikurangi NPOPTKP (Nilai Peroleh Objek Pajak Tidak Kena Pajak). NPOPTKP setiap daerah berbeda-beda.
Contoh : Sebidang tanah yang berada di wilayah DKI Jakarta dengan harga transaksi 500 miliar rupiah. NPOPTKP Jakarta adalah 60 juta
-Pajak Penjual : 5% x 500 juta
-Pajak Pembeli : 5% x (500 juta – 60 juta rupiah).
Perhitungan Biaya Pajak diatas adalah hanya untuk pembayaran Pajak dan belum termasuk Biaya administrasi, Balik Nama Sertifikat/AJB pada Kantor Pertanahan setempat dan Biaya Jasa PPAT.
Semoga bermanfaat.